Norma e responsabilidade

Neste passo, importante polêmica foi instaurada em torno do cumprimento ou não das exigências da NBR 16.280 dentro dos condomínios de todo o Brasil, uma vez que não se trata de lei, norma impositiva, ou conquista de mercado do consumerista. E não se vislumbra, formalmente, sanção imediata em decorrência de sua desobediência.

Inicialmente, deve-se esclarecer que a Constituição Federal em seu art. 5º, inciso II, prescreve que ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer algo senão em virtude da lei. Porém, ainda que as normas técnicas não sejam consideradas leis, mas apenas regras de conduta a fim de disciplinar os procedimentos adotados no caso em concreto e, portanto, não podem ser impostas, a sua não observância pode ensejar a responsabilização civil e criminal do síndico. O fato poderá ocorrer porque a norma dá parâmetros à conduta esperada para o cumprimento do dever de zelar pela manutenção e conservação das áreas e serviços comuns.

A NBR 16.280 propõe ao síndico e aos condôminos um conjunto de procedimentos a serem realizados antes, durante e depois das obras, denominado Sistema de Gestão de Obras com o objetivo de conservar e preservar a estrutura dos edifícios, salvaguardando o direito à vida e à segurança a todos os cidadãos que residem, trabalham e circulam diariamente pelo edifício.

Nesta esteira, todos os condôminos, com base nas orientações técnicas, poderão buscar a prevenção de riscos, mediante a elaboração de plano de gestão de reforma a fim de obrigar a realização de estudos técnicas que comprovem a viabilidade da obra. E também definir responsáveis pela realização da obra em caráter técnico e profissional, minimizando significativamente a ocorrência de acidentes e demais danos.

É importante salientar que a não observância das normas pelo síndico, de acordo com as obrigações legais ou contratuais que lhes são impostas, poderá ensejar a atribuição de responsabilidade por omissão, em caso de ocorrência de danos que poderiam ser evitados, caso fossem observadas as normas técnicas e demais normas edilícias aplicáveis.

Após a entrada em vigor da referida norma técnica, o cumprimento dos procedimentos nela instituídos forma uma espécie de padrão esperado por aqueles que respondem pela administração do condomínio, cuja inobservância não pode ser considerada escusável, na medida que a informação se encontra à disposição de todos. De certa forma, pode-se afirmar que a análise do comportamento do homem médio mudou, subindo o grau de exigência para aqueles que se dispõem a promover a administração condominial.

Neste sentido, a execução de obras nos condomínios com o atendimento das orientações previstas da NBR 16.280, mostra-se de suma importância, sob pena de, em caso de omissão, o síndico responder pelo dano ocorrido, juntamente com o seu causador direto.

Enfim, além de contribuir para a realização de uma obra mais eficiente em razão do grau de profissionalismo exigido para sua execução, a norma técnica em foco está em consonância com o disposto no art. 1.348, inciso V do Código Civil e em respeito aos institutos da prevenção e previsibilidade que compões o objetivo promocional da responsabilidade civil.