Síndico-gestor é alternativa para condôminos que não elegem novo administrador

O que acontece quando o síndico deixa de fluir em silêncio o fim de seu mandato, não convoca nova eleição e os co-proprietários também permanecem inerte? São nulos, anuláveis, ineficazes ou válidos os atos que pratica no exercício irregular de sua expirada gestão? Seria, por exemplo, válida a convocação de assembleia para a eleição de novos síndicos, meses após término de sua gestão, ou seria necessário os condôminos se autoconvocarem, mediante assinatura de ¼ dos proprietários de frações, como diz a lei?

Como ficam os atos de administração praticados pelo síndico, durante esse período, como emissão e envio de balancetes, pagamentos de funcionários e obrigações sociais, cobrança de taxas, representação legal do condomínio em juízo e fora dele, providências de manutenção e conservação do prédio? O Jurista J. Nascimento Franco (condomínio, RT) sustenta que “quando termina o prazo do mandato do síndico sem eleição de outro, duas soluções podem ocorrer para se evitar acefalia do condomínio: O síndico continua até a eleição no exercício da função, ou a transfere ao subsíndico, se existir, ou ainda, a qualquer membro do Conselho Consultivo, que deverá convocar uma assembleia para eleger a nova administração”.

Segundo o comentarista, “em qualquer uma dessas hipóteses, são válidos os atos praticados pelo síndico de fato, não só porque é de se repelir a idéia de condomínio sem alguém que o dirija, como também porque é de se presumir, no caso, como prorrogado o mandato por tempo indeterminado”.

Aceite a tese de que tais atos não são nulos ou anuláveis, tendo eficácia e validade perante os condôminos e terceiros, ficaria então tudo do mesmo tamanho, como se nada tivesse acontecido? Não é bem assim.

Gestão de Negócios

Se não transferir o cargo para síndico regularmente eleito, continuará desempenhando sua função normalmente, porém na qualidade de síndico de fato, ou, mais precisamente, como gestor de negócios. Como síndico-gestor, ficará subordinado ao condomínio e ás pessoas com quem tratar. Se ele iniciar seu período de prorrogação “contra a vontade manifesta ou presumível do interessado (ou seja, do condomínio), responderá o gestor até pelos casos fortuitos, não provando que teriam sobrevindo, ainda quando se houvesse abstido”.

Outras normas também se aplicam, sempre em desfavor do síndico, como a que diz que “o gestor responde pelo caso fortuito quando fizer operações arriscadas, ainda que o dono (leia-se condomínio) costumasse fazê-las, ou quando preterir interesses deste por amor dos seus”. A linguagem do nosso Código Civil parece antiquada, mas é bem clara. O Síndico de fato coloca seu patrimônio sob risco de eventual ação de indenização, por qualquer prejuízo – direto ou indireto, de boa fé ou de má-fé, que possa causar ao prédio.

“Para desobrigar-se de tal fardo, quando da eleição do novo síndico, deverá solicitar que a assembléia de condôminos expressamente aprove suas contas e atos graciosos, pois a ratificação pura e simples do dono do negócio (do condomínio) retroage ao dia do começo da gestão e produz todos os efeitos do mandato”.

Registre-se ainda que o exercício da sindicatura de fato presume-se gratuito, não tendo o síndico direto à remuneração aprovada para a sua gestão regular, o que é um bom motivo para evitar tal conhecimento.