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Administração transparente exige compromisso e responsabilidade de todos
Alguma vez você duvidou da
honestidade do seu síndico?
Pois bem: se a resposta for afirmativa, não deixe
de ler este breve artigo, que traz algumas dicas para prevenir e, se for o
caso, identificar as fraudes mais comuns. Antes de abordar os problemas, não é
excesso lembrar que a existência e as obrigações do síndico estão previstas no
artigo 22, da Lei 4.591/64. Se o leitor é um condômino informado, não pode
deixar de atentar para as letras “f” e “g”, que impõem ao síndico a obrigação
de “prestar contas à assembléia dos condôminos” e “manter guardada durante o
prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda
a documentação relativa ao condomínio”.
Aqui é necessário comentar
estas duas alíneas da lei. Na letra “f”, prestar contas é submeter todos os
balancetes, livros e demais documentos relacionados à entrada e saída de
valores a uma análise minuciosa. Contudo, na maioria das vezes, ocorre o
inverso, pois o conselho consultivo limita-se a dar uma “passada de olhos” nos
documentos e, logo em seguida, aprova as contas sem qualquer cerimônia durante
a assembléia. Se esta conduta é resultante de mera preguiça ou decorre de
outras razões, vale dizer que na maioria das vezes é justamente esta atitude
que provoca a ação de síndicos mal intencionados.
Ao conselho fiscal da
mencionada “passada de olhos” vai um aviso: a sua responsabilidade é solidária
à do Síndico. Para deixar claro, segue um exemplo. O síndico que desvia valores
durante a sua gestão comete o crime de apropriação indébita, conforme determina
o artigo 168, em seu inciso II, do Código Penal Brasileiro. O conselho fiscal
que deixa de fiscalizar os atos praticados pelo administrador responde
solidariamente por crime de omissão, mesmo que não tenha auferido qualquer tipo
de proveito.
A alínea “g” responsabiliza
síndico pela guarda de todos os documentos para uma eventual perícia contábil
na documentação. A responsabilidade de guardião dos documentos atribuída pela
lei não dá ao administrador a propriedade sobre a documentação. Muito pelo
contrário: a lei diz que os comprovantes e livros pertencem a todos os
moradores, e é obrigação do síndico garantir à coletividade o livre acesso a
estes.
Qualquer obstáculo pelo
síndico ao acesso das informações atinentes ao condomínio não deve ser visto
com bons olhos.
O direito de acesso ás
informações decorre de um princípio lógico. Assim como o parágrafo 3º, artigo
12, da Lei 4.591/64 impõe ao condômino a obrigação de contribuir para o rateio
das despesas condominiais, este passa a ter interesse direto no destino das
verbas que lhe foram arrecadadas.
DELITOS MAIS COMUNS
Com relação às fraudes na
administração do condomínio, é possível observar que as mais comuns decorrem
por mera distração dos condôminos, como nos casos onde:
a) o síndico deixa de
recolher os impostos (INSS):
b) a arrecadação de valores para a manutenção dos
elevadores não é repassada á empresa que está prestando os serviços:
c) o
síndico superfatura as obras, aparecendo com os falsos orçamentos:
d) o síndico
atrasa o pagamento de luz e água do prédio e vai rolando a dívida sem o
conhecimento dos moradores:
e) o síndico faz vistas grossas no recolhimento de
cotas condominiais de alguns condôminos em troca de favores:
f) o síndico
executa obras sem a devida aprovação da coletividade e sem assembléia própria:
g)o síndico manipula as garagens para auferir lucros:
h) o síndico desvia
material adquirido para a limpeza, pintura, manutenção, etc.
Para prevenir dissabores e
surpresas desagradáveis, não há nada melhor do que a formação de um conselho
consultivo atuante e participativo. O policiamento por parte dos conselheiros,
além de identificar fraudes, inibe a ação criminosa de pessoas mal
intencionadas.
Se o leitor é um dos
infelizes condôminos que está tendo problemas com a má administração, tem que
proceder da seguinte forma:
1) solicitar uma cópia integral de todos os documentos
para submeter a um perito autorizado pelo CRC, visando apurar irregularidades
nas contas. Caso o síndico não entregue todos os documentos, faz-se necessária
a propositura de uma medida cautelar de exibição judicial:
2) verificadas as
irregularidades por meio do laudo pericial, cabe ressarcimento dos valores na
esfera cível e a apuração da responsabilidade dos envolvidos na esfera
criminal.
Os procedimentos básicos são
estes, mas é importante tomar cuidado com fofocas e acusações infundadas, pois
imputar fato criminoso a terceiro sem provas também se caracteriza crime.
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